На початку 2022-го Україна мала лише три тисячі соціальних квартир за загальної кількості офіційно зареєстрованих ВПО близько п’яти мільйонів осіб. Де громаді знайти житло для вимушених переселенців? Як нам розкрутити проіржавілу машину будівництва державного соціального житла, яке конче потрібно, але якого будують ледь не кілька десятків тисяч квадратних метрів бюджетним коштом громад і на гроші, зібрані благодійними фондами, у той час як тих, хто потребує житла, — мільйони? З якого (чийого) гаманця має оплачуватися будівництво соціальних квартир (будинків)?
Це лише кілька запитань, відповіді на які потрібно знайти якомога швидше, щоб запустити галузь на повну. І це обговорювали в межах дискусії «Соціальне житло в Україні: що будують і хто фінансує?», яка відбувалася наприкінці грудня під прапорами «Центру економічних досліджень». Спікери розповідали, що вже зроблено. Але коли ставало зрозуміло, скільки ще потрібно зробити, дух перехоплювало.
Ось що повідомила заступниця міністра розвитку громад і територій України Наталія Козловська:
— Цього року ми разом із широким колом міжнародних партнерів розпочали дуже велику роботу зі зміни законодавства, що регулює житлову політику. Я всім хочу нагадати, що нині Україна живе в межах Житлового кодексу, який було ухвалено ще за часів Радянського Союзу 1983 року. Тобто вся філософія й усі підходи, які зараз є в нашому законодавстві, абсолютно не відповідають викликам сьогодення.
Зокрема це стосується житлового фонду, який на 98% приватизований. За словами спікерки, саме філософія наявності житлового фонду виключно в приватній формі власності не дала змоги впоратися зі значною кількістю внутрішньо переміщених осіб, які зараз є в Україні.
— Нам необхідно кардинально змінювати філософію, — наголосила заступниця міністра. — Ми для себе це чітко вирішили й почали напрацьовувати закон про загальні принципи житлової політики. …В Україні було напрацьовано новий законопроєкт, який прийде на зміну Житловому кодексу. В цьому законопроєкті повністю змінюється філософія того, як формується житловий фонд, як його можна реалізовувати та, відповідно, що таке управління таким житловим фондом.
Крім того, за словами Наталії Козловської, необхідно розробити закон про соціальне житло, який прийде на зміну наявному закону про житловий фонд соціального призначення, що абсолютно не працює й лише заважає міжнародним партнерам, які бажають допомогти Україні з формуванням фондів житла соціального призначення.
— Перший законопроєкт, рамковий, про загальні принципи житлової політики, пройшов узгодження всіма центральними органами виконавчої влади. Його підтримали органи місцевого самоврядування, Асоціація територіальних громад, обласні військові адміністрації, — зазначила Наталія Козловська. — І я дуже сподіваюся, що ще цього року зазначений закон потрапить під купол Верховної Ради, де ми зможемо перейти вже… до ухвалення. Серед завдань — розроблення національної житлової стратегії, яка б дала змогу змінювати закони, що в той чи інший спосіб регулюють питання житлової політики. Житлова політика — це не лише механізми забезпечення житлом, а й механізми формування [житлового] фонду, управління зазначеним фондом.
За словами заступниці міністра, паралельно з партнерами, разом із міністерством розпочато роботу над законопроєктом про соціальне житло. «Ми дуже сподіваємося, що зможемо перейти до громадських консультацій уже в лютому наступного року, не чекаючи на ухвалення основного закону про загальні принципи житлової політики», — зазначила вона.
Як зазначила Козловська, «паралельно проводиться робота з Європейським інвестиційним банком із реалізації пілотного проєкту з досить значним фінансуванням на формування таких фондів у [громадах] України. Зараз наше міністерство розробляє відповідний проєкт постанови, в якому вже закладаються ці норми та принципи, прописані в новому законодавстві».
Про напрями введення в дію соціального житла Наталія Козловська повідомила таке:
— Перший напрям — це відновлення багатоповерхових житлових будинків, які пошкоджені й підлягають відновленню.
Другий важливий напрям — для тих внутрішньо переміщених осіб, які є економічно активними й готові скористатися пільговим іпотечним кредитом, щоб уже зараз вирішити житлове питання на довгострокову перспективу.
Третій напрям перспективного характеру, про який ми зараз говоримо, — це проєкт формування фондів соціального житла.
Четвертий важливий напрям — спрямування допомоги на проживання внутрішньо переміщеним особам, щоб вони мали змогу забезпечити себе житлом. Тобто ці чотири напрями, на нашу думку, охоплюють усі категорії внутрішньо переміщених осіб, які мають той чи інший статус, ту чи іншу фінансову можливість і, відповідно, спроможні в той чи інший спосіб вирішити своє житлове питання.
— Це тільки початок усього комплексу заходів. Ми проаналізували й уже в принципі сформулювали, що необхідно буде внести зміни до, якщо не помиляюся, 70 законів. Завдяки нашим партнерам, які нам допомагають, напрацювання тієї шаленої кількості законодавчих і підзаконних актів уже в активній фазі розроблення, — зазначила заступниця міністра.
Зі свого боку голова Державного агентства відновлення та розвитку інфраструктури України Сергій Сухомлин уточнив, скількома площами соціального житла володіє Україна та яких площ потребує. Різниця — більш як на три порядки, яка сама собою не розсмокчеться. Цитую: «Станом на 2021 рік в Україні було близько трьох тисяч квартир, які належали до соціального житла. На початку повномасштабного вторгнення ми мали понад п’ять мільйонів ВПО. Людей розміщували в гуртожитках, школах і спортзалах. Забезпечення житлом — один із найбільших викликів саме для ВПО. Якщо говорити про соціальне житло та його законодавчі рамки, то воно регулюється Законом України «Про житловий фонд соціального призначення» зі змінами й доповненнями, які вже передбачають соціальне житло для ВПО та компенсації за пошкоджене житло. Нині також розроблено законопроєкт про принципи житлової політики, який має замінити успадкований від СРСР Житловий кодекс.
Якщо говорити про житло для ВПО, за даними Міжнародної організації з міграції, ми маємо станом на жовтень 3,6 мільйона ВПО. Відповідно, всі ці особи мають право на компенсацію соціального житла. Насамперед на нього мають право багатодітні родини, вагітні, непрацездатні та пенсіонери».
Ситуація досить критична. Почали надавати активні модульні будиночки для ВПО. Цим займається, наприклад, Управління верховного комісара у справах біженців і Товариство Українського Червоного Хреста. Є ще ті, які надають будівельні фонди, наприклад, забезпечують житло переселенцям за умови, що вони працюватимуть із місцевими громадами, — це дуже хороше рішення. Або ж здійснюють аудит недобудов і нежитлових приміщень, щоб добудувати або перепланувати їх у житло для ВПО. Реалізований приклад — проєкт благодійного фонду «Житло для ВПО».
Як одну з найшвидших технологій будівництва Сухомлин зазначив складання будинків із залізобетонних плит.
От тільки не варто думати, що хтось за чиїсь гроші зведе будинки й безкоштовно передасть тим, хто цього потребує, як це було в середині 60-х, у роки хрущовської житлової революції. Спершу це були милі мікрорайони з усією необхідною інфраструктурою, які згодом, причому досить швидко, почали перетворюватися на нетрі. Щоб таких метаморфоз не відбувалося, будинки мають самоокуповуватися!
Про це заявив старший секторний економіст Європейського інвестиційного банку (ЄІБ) Гжегож Гайда. За його словами, проєкт має враховувати як зведення нових будинків, так і використання вже наявних, які мають бути вдало розташовані та підлягати реконструкції.
— Якщо ми подивимося на європейський досвід будівництва соціального житла, — сказав Гайда, — варто зазначити, що будувати житло для вузько окреслених соціальних груп було б помилкою. Якщо розмістити людей однієї соціальної групи, вони матимуть схожі проблеми. Це некорисно. Виграшними є проєкти, які поєднують людей із різних соціальних груп. Люди допомагають одне одному, захищають одне одного, а фінансові потоки в таких будинках функціонують краще.
Я хочу сказати більше про те, що для нас це перший проєкт — лише початок співробітництва. Ми вважаємо, що на ньому не можна зупинятися. І ми працюватимемо паралельно над подальшими кроками — збільшуватимемо опції соціального житла до такого рівня, щоб цей сектор був самодостатнім, самоокупним. Фінансова доступність житла й самоокупність — ці два елементи є запорукою хорошого управління сектором. Це й запорука утримання таких будинків. Ми не можемо очікувати, що держава щорічно доплачуватиме в цей сектор, аби будинки утримувалися в належному стані. Потрібно знайти такий масштаб усього цього, щоби сектор сам фінансував свою операційну діяльність.
Отже, майже несумісні поняття: будинки для біженців, але такі, що обов’язково самоокуповуються. Водночас вони в жодному разі не мають перетворитися на «маріуполіси» — нетрі з житлових контейнерів. Якусь частину будинків зведуть коштом бюджетів усіх рівнів, щойно подолають перешкоди, розставлені Житловим кодексом, що перетнув сорокарічну межу, якусь частину — на кооперативних началах, якусь — коштом інвесторів і місцевих девелоперів, які неодмінно побажають повернути гроші з прибутком.
Як такий вузол вдасться розв’язати та й чи вдасться? В середині минулого століття, за два десятиліття після закінчення Другої світової, вдалося: брудно-сірі бетонні коробки стоять і донині, втім, аж ніяк не є окрасою міст.