Житло для переселенців – як в Україні планують вирішити цю проблему
Автор Віктор Конев Академічний філолог, журналіст
Забезпечити житлом 4,6 мільйона внутрішньо переміщених осіб, мільйони тих, хто виїхав за кордон, і сотні тисяч постраждалих від обстрілів — завдання, непідйомне навіть для найсильніших економік. Але Україні заважає не тільки брак грошей і неможливість побудувати мільйони «квадратів» — проблема не вирішується вже понад десять років через відсутність чіткої державної програми з нормативною базою.
Водночас тематичні наради та форуми відбуваються регулярно. Останній — під егідою Мінрегіону за підтримки Ради Європи — зібрав представників Держфонду молодіжного житлового будівництва, Асоціації міст України й депутатів. Обговорювали назрілі зміни в законодавстві, інвентаризацію об’єктів, потенційно придатних для житла, та цінність ВПО для громад. Дискусія мало відрізнялася від минулих — відчуття дежавю, хоча невеликі рухи вперед усе-таки намітилися.
Тисячу років до власної квартири?
«Нині місця тимчасового проживання переміщених осіб — шелтери, та хоч як би ми їх називали, це все екстрені, тимчасові рішення. Ми маємо розглядати варіанти більш сталі, щоб забезпечувати наших громадян сучасними стабільними житловими рішеннями. В Україні таких рішень зараз фактично немає», — заявила на старті форуму директорка Housing Institute (Інституту житла) Аліна Москаленко.
За її словами, в Україні громадянину потрібно 11 років відкладати всю свою заробітну плату, щоби придбати звичайну квартиру в Києві на вторинному ринку. Якщо ж говорити про доступне житло, на яке людина витрачає не більш як 30% свого сукупного доходу, то потрібно років 40, аби стати його повновладним господарем. Допомогти вирішити проблему можуть пільгові іпотечні кредити. У межах програми пільгового іпотечного кредитування Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву (Держмолодьжитло) 2024 року забезпечено житлом 500 сімей.
«Безумовно, це крок уперед, але якщо ми рухатимемося такими темпами, то нам знадобиться тисяча років», — наголосила Москаленко.
Щодо відсутніх державних рішень, то позицію профільного міністерства озвучив координатор робочої групи з питань житлового законодавства Міністерства розвитку громад та територій України Сергій Комнатний: «Це правда, що житлова політика України упродовж 30 років є абсолютно несистемною та хаотичною, більшість програм — тимчасові, іноді, на жаль, вони політизуються. Ухвалений торік спільно Радою Європейського Союзу та урядом України Ukraine Facility Plan з-поміж 69 реформ містить і реформу житлової політики. Вона позначена розділом сьомим «Людський капітал» і передбачає зміну філософії та парадигми житлової політики в Україні, системи забезпечення житлом, системи управління житловим фондом».
За словами представника Мінрозвитку, реформа включає скасування застарілого Житлового кодексу — ухваленого ще 1983 року законодавчого акта держави, якої не існує вже 35 років, і вже не чинних нормативів, які на нього спираються, а також розроблення закону про основні принципи житлової політики.
Законопроєкт, покликаний стати базовим документом у сфері житлової політики, уряд затвердив і передав у парламент іще в січні, але його не проголосували й донині. Комнатний закликав парламентарів якомога швидше розглянути цей проєкт закону, оскільки лише після його ухвалення можна буде робити наступні кроки. А це — понад 70 законів і підзаконних актів, які слід змінити або розробити заново, зокрема секторальні закони.
Наступним великим секторальним законодавчим актом у межах Ukraine Facility Plan мають стати поправки до Закону «Про житловий фонд соціального призначення». Законопроєкт перебуває в процесі розроблення. Згідно з Ukraine Facility Plan, якщо строк ухвалення першого закону — до кінця поточного року, то закону про соціальне житло — до кінця 2026-го.
Експерт також нагадав, що для громад ВПО — це не тільки виклики, а й можливості. А через житло та робоче місце інтегрувати ВПО в громаду найправильніше.
Переселенці — це ресурс для громад
Про те, що внутрішньо переміщені особи, серед яких багато цінних фахівців, — це ресурс для громад, які їх приймають, багато й часто пишуть і говорять. Щось навіть роблять. Але якщо ВПО стали близько п’яти мільйонів людей, плюс постраждалі внаслідок обстрілів, плюс ветерани, а кількість житла для них обчислюється тисячами (квартир, будинків, кімнат), — це майже нічого. Крім того, велике переселення українців і пожвавлення попиту на житло серед військових, програми пільгового кредитування, інші пільги та чинники, пов’язані з війною, спричинили різке зростання цін на нерухомість.
«Насправді до забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб можна підійти по-різному. З одного боку, можуть бути державні пільгові кредити, іпотека, допомога донорів, а з іншого — можна працевлаштувати людей, і вони зможуть дозволити собі купити житло. Ба більше, люди, працевлаштовані в комунальній сфері, зокрема в лікарнях, школах, мають можливість отримати так зване службове житло. Так, наприклад, у Балті Одеської області побудували кілька будинків для лікарів», — продовжив дискусію виконавчий директор Асоціації міст України Олександр Слобожан.
Він також нагадав, що з 1 січня 2024 року сільські та селищні громади, так само як і великі міста, мають змогу під вирішення житлових проблем ВПО здійснювати місцеві запозичення на 10–15 років. І наголосив, що системна робота з вирішення цієї проблеми справді прискориться, якщо нарешті ухвалять законопроєкт №12377 «Про основні принципи житлової політики». Саме він має стати точкою відліку.
Щодо купівлі житла під невеликі відсоткові ставки, то тут частину проблеми вирішує Держмолодьжитло. При цьому людина живе у квартирі, придбаній за програмою пільгового кредитування, і платить внески за іпотекою, які іноді є навіть меншими, ніж якби вона це житло орендувала.
Керівник головного управління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Микола Марчук уточнив: «Ми представлені абсолютно на всіх територіях України. Основний напрям роботи — пільгове кредитування різних категорій наших громадян. Це молодь, науково-педагогічні працівники, внутрішньо переміщені особи, військовослужбовці та ветерани. За підтримки органів місцевого самоврядування понад шість тисяч людей мають власне житло».
Крім того, за інформацією, що прозвучала на форумі, багато підприємств, зацікавлених у висококласних фахівцях, готові сплатити за них перший внесок у разі купівлі житла й «закріпити» в такий спосіб фахівців на підприємстві.
Завислі програми
Тут варто пояснити два моменти. По-перше, поки переселенці продовжують шукати роботодавців, готових зробити за них перший внесок (цікаво, скільки з них уже знайшло), у нас успішно діє іпотечна програма «єОселя» (під 3%), зокрема й для ВПО. Але є одна проблема: перший внесок такий великий, що для людей, які втратили все, він узагалі непосильний. А от одна з умов — іпотеку можуть брати ті, хто має житло, менше за 80 квадратних метрів, — тут і зараз відкриває великі можливості для тих, у кого вже є й квартира, й гроші. І все — бюджетним коштом. Хіба це справедливо? Нагадаємо, в інтерв’ю ZN.UA віцепрем’єр-міністр із відновлення України — міністр розвитку громад та територій України Олексій Кулеба запевнив, що уряд знає про цю проблему й ситуацію оперативно виправить. Минуло півроку…
По-друге, тоді ж Олексій Кулеба заявляв про напрацювання великої житлової програми для людей, які втратили житло внаслідок російської агресії. Йдеться про крос-секторальний проєкт, до якого, крім Мінрозвитку, були залучені Мінекономіки та Мінфін. Ресурс — виключно кредитні кошти міжнародних банків розвитку. В грудні 2024 року йшлося про 15 міст, які відбирали з огляду на кількість ВПО в місті.
«Громади надають земельну ділянку для будівництва, — уточнював Кулеба. — До того ж беруть на себе зобов’язання підвести туди всі комунальні мережі. Це житло міське, тобто належить громадам, і надається воно насамперед внутрішнім переселенцям, але за своєю суттю це службове житло, тому що прив‘язується до роботи. Оренду за свого працівника виплачуватиме роботодавець. А якщо людина виїжджає, то втрачає можливість користуватися квартирою. Приватизації таке житло не підлягає. Отже, створюється фонд житла для форс-мажорів. І це європейська практика. Кожне місто має такий фонд, тому українців було куди селити».
За нашою інформацією, цю програму нині розглядає уряд.
Представник Міністерства ветеранів Руслан Приходько поінформував, що за останні два роки в межах житлової політики міністерства для придбання житла захисниками й захисницями було спрямовано 16,5 млрд грн. У межах субвенцій у регіони нашим захисникам, захисницям із-поміж внутрішньо переміщених осіб було спрямовано 5,6 млрд грн, що дало змогу 2600 родинам придбати житло. У державний бюджет на 2025 рік на забезпечення житлом ветеранів війни з інвалідністю першої та другої груп закладено близько 4 млрд грн. Розпорядженням Кабінету міністрів ухвалено розподіл субвенції відповідно до постанови Кабміну №719. Це дасть змогу придбати житло для більш як півтори тисячі наших захисників і захисниць, а також сімей загиблих.
А що ж законодавець?
Отже, в уряді, неурядових організаціях, громадах чекають на ухвалення ключових законодавчих актів, які розчистять шлях до вирішення проблеми житла в Україні. Від законодавців у роботі форуму брав участь народний депутат, голова тимчасової спеціальної комісії Верховної Ради України з питань майнових і немайнових прав внутрішньо переміщених осіб Павло Фролов.
Він нагадав, що за спільною оцінкою уряду України й експертів Світового банку, Єврокомісії та ООН, на кінець грудня 2024 року повністю втратили житло 2,5 мільйона українських домогосподарств. Це населення всієї Хорватії або половини Австрії. Таких викликів не було з часів Другої світової війни.
«Упродовж минулого року ми домоглися виділення додаткових 19 мільярдів гривень на програму «єВідновлення». …Йдеться про те, щоби забезпечити житлом понад 15 тисяч постраждалих сімей», — поінформував народний депутат і вказав на одну велику несправедливість: «На жаль, жителі Маріуполя, Бахмута й інших населених пунктів, зруйнованих або окупованих, не мають права брати участь у програмі. Але наша комісія розглядає варіанти в межах закону №11161 (передано на підпис президенту 30 грудня 2024 року), який прирівнює будь-яке житло на тимчасово окупованій території до зруйнованого й надає право на одержання сертифікатів».
Фролов також зазначив, що ухвалений торік закон №4080 дав старт всеукраїнській інвентаризації нерухомості, яку можна використати для вирішення житлових потреб ВПО та інших постраждалих. Закон набрав чинності 5 березня, Кабмін розробив необхідні підзаконні акти, й уже є можливість формувати комісії на рівні обласних і районних військових адміністрацій із залученням громад і починати інвентаризацію.
Крім того, ТСК, яку очолює Фролов, ініціювала ухвалення нової редакції закону про захист прав ВПО та інших постраждалих: її вже ухвалили в першому читанні (законопроєкт №12301) і готують до ухвалення загалом.
«Якщо йдеться про житлову реформу як таку, то перші два закони, які треба ухвалити, — про основи житлової політики (його вже зареєстровано), а також закон про соціальне житло, який фактично вже розробив Інститут житла і який зараз погоджують із центральними органами виконавчої влади, — уточнив нардеп. — Ці два закони відповідають Ukraine Facility Plan, і це перший крок у житловій реформі. Далі треба буде ухвалювати зміни до Податкового та Земельного кодексів, інших законів, аби ця реформа була комплексною.
Проте у внутрішньо переміщених та інших осіб, які втратили житло, немає часу, тому ми й ввели відповідним законом всеукраїнську інвентаризацію нерухомості. Слід спростити зміну категорії земельних ділянок під об’єктами нерухомості, які використовуватимуть для проживання ВПО. Цю інвентаризацію можна провести й без завершення всеосяжної житлової реформи. Ми контролюватимемо її перебіг, аби забезпечити якомога швидші рішення для розміщення внутрішньо переміщених осіб та інших постраждалих».
Що ж, як бачимо, в держави — сила-силенна планів. Залишилося тільки зрозуміти, наскільки кардинально їх виконання змінить ситуацію з житлом. Тому що його відсутність змушує багатьох повертатися, зокрема й на окуповані території (або не виїжджати, знаючи, що у вільній Україні ніхто ні на кого не чекає). Та ж історія — з переселенцями, які виїхали за кордон. Люди мають знати, куди їм повертатися. Інакше наш людський ресурс використовуватимуть інші країни.