У першій половині 2025 року вторинний ринок житла в Україні демонструє переважне зростання цін. Найдорожчими залишаються квартири у Києві, Львові, Вінниці, Ужгороді, Одесі та Івано-Франківську. Водночас найбільший приріст цін на 1-, 2- та 3-кімнатні квартири зафіксовано у Харкові.
Що відбувається з цінами на житло в Україні
Попри загальну тенденцію до зростання, деякі міста – як на Заході, так і на Сході країни – навпаки показали зниження цін. Особливо це помітно у відносно безпечних регіонах. Експерти пояснюють це “корекцією” після стрибка вартості у попередні періоди, коли попит перевищував пропозицію.
Активізувався і сегмент приватної нерухомості. Кількість відгуків на продаж будинків зросла на 19%, що відображає запит воєнного часу – на автономність і безпечніше життя за межами великих міст.
Середня вартість таких об’єктів зросла на 12%. Найдорожче приватне житло – у Києві, Львові, Ужгороді, Одесі, Чернівцях та Івано-Франківську, а найдоступніше – у Запоріжжі та Чернігові.
Вартість оренди росте
Ще динамічніше поводить себе ринок оренди: за пів року середня ціна довгострокової оренди зросла на 20%. Причина – зменшення кількості пропозицій на 11% при стабільному зростанні попиту. Найбільше подорожчання зафіксовано в Одесі та Києві.
Водночас оренда в деяких містах на заході України дещо подешевшала – тут також спостерігається корекція після попереднього зростання цін.
Найбільше подорожчали трикімнатні квартири – на 33%, двокімнатні – на 17%, а однокімнатні – на 10%.
Рекордне зростання оренди 1-кімнатних квартир зафіксовано в Сумах (+33%), Одесі (+25%) і Житомирі (+18%). Найдешевше залишилось у Чернівцях (-2%), без змін – у Луцьку та Дніпрі. Лідер за вартістю – Ужгород, де оренда подорожчала ще на 10% і перевищила Київ та Львів.
Двокімнатки різко зросли в ціні в Одесі (+50%), Харкові (+21%) і Києві (+19%). Без змін залишились Вінниця, Дніпро, Хмельницький, Житомир та Черкаси. Найдорожча оренда – у Києві, Львові та Ужгороді.
У сегменті трикімнатних квартир найбільше подорожчала оренда в Одесі (+66%) та Києві (+30%, до 60 тис. грн/міс). У Львові – навпаки, спад на 8%. Суттєве зниження зафіксовано також в Ужгороді (-10%), Сумах (-8%) і Хмельницькому (-5%).
Нежитлові приміщення вже не в тренді
Попит на купівлю нежитлової нерухомості знизився на 15%, хоча ціни зросли на 2%. Найбільше подорожчали об’єкти, пов’язані з громадським харчуванням та роздрібною торгівлею – кафе, кав’ярні, ресторани (+9%).
Схожа картина і на ринку оренди комерції: попит зменшився на 16%, але медіанна вартість оренди зросла на 20%. Особливо суттєво подорожчали офіси – плюс 28% у червні порівняно з січнем.
Де подорожчали квартири, а де – ні
Щодо вторинного ринку житла, кількість пропозицій квартир у країні зросла на 4%, зокрема на 1-, 2- та 3-кімнатне житло – на 3–5%. Водночас відгуків від потенційних покупців стало менше – мінус 9% загалом і мінус 14% на трикімнатні квартири.
Попри це, ціни на квартири у доларах продовжують зростати: за пів року середнє подорожчання склало 11%. Найбільше зросли в ціні двокімнатні (+10%), однокімнатні та трикімнатні – на 7% і 8% відповідно.
У першому півріччі 2025 року в більшості обласних центрів України зафіксовано зростання цін на житло у доларовому еквіваленті. Навіть у прифронтових містах, де раніше вартість знижувалась, нині спостерігається поступове підвищення.
Найвища ціна на 1-кімнатні квартири, як і раніше, у Києві. Далі за вартістю йдуть Львів, Ужгород та Івано-Франківськ. Найдинамічніше ціни зросли в Харкові – на 22%, хоча вони ще не досягли довоєнного рівня. Подорожчання також зафіксовано в Одесі (+14%), Хмельницькому (+12%) та Івано-Франківську (+10%).
У деяких містах ціни залишились стабільними – без змін у Запоріжжі, Львові та Сумах. А ось у Миколаєві та Ужгороді вартість 1-кімнатного житла знизилась на 5%, у Вінниці – на 2%, а в Тернополі – на 1%.
У першій половині 2025 року найбільше подорожчали двокімнатні квартири в Харкові (+21%), Черкасах (+12%) та Луцьку (+11%). Без змін залишились ціни у Кропивницькому, а єдине місто з падінням – Житомир, де вартість знизилась на 2%.
Київ утримує першість за вартістю: медіанна ціна двокімнатної квартири тут становить 110 999 доларів, що на 8% більше, ніж на початку року.
У першому півріччі 2025 року трикімнатні квартири суттєво подорожчали в Харкові (+19%), Чернігові (+16%) та Одесі (+13%). У Сумах ціни залишилися без змін, а незначне зниження зафіксовано лише в Миколаєві – мінус 1%.
Найвищу вартість трикімнатного житла традиційно утримує Київ – 160 000 доларів, що на 7% більше, ніж на початку року.
Чого очікувати на ринку нерухомості до кінця 2025
У другій половині 2025 року ринок нерухомості в Україні продовжить поступове відновлення. За оцінками OLX Нерухомість, у більшості регіонів збережеться тенденція до підвищення цін – орієнтовно до +10% як на оренду, так і на купівлю житла. Динаміка залежатиме від типу об’єкта, регіону та безпекової ситуації.
Прогноз:
- вторинний ринок – очікується зростання до 5% у доларах. Пожвавлення традиційно прогнозують на серпень-жовтень, коли зросте попит на житло, зокрема в Києві, Львові, Одесі та Харкові. Попри воєнний ризик, інвестори дедалі уважніше придивляються до Одеси й Харкова – саме через нижчу стартову ціну та можливість отримати прибуток у перспективі.
- первинний ринок – ціни й надалі зростатимуть. Причини – подорожчання будматеріалів, дефіцит робочої сили, адаптація проєктів до нових умов (укриття, автономність, паркінги). Додатковим стимулом для розвитку первинки стане розширення програми “єОселя”.
- оренда житла – попит на довгострокову оренду залишиться високим, особливо в Києві, Львові, Ужгороді, Івано-Франківську та Одесі. У безпечніших регіонах очікують підвищення цін на 1-кімнатні квартири в межах 10%. Водночас дорожчатимуть і більші об’єкти.
- комерційна нерухомість – зростатиме кількість пропозицій, але попит залишатиметься млявим – як на купівлю, так і на оренду. Поки бізнес не готовий вкладатися у великі об’єкти, особливо у прифронтових регіонах.
Ключовими чинниками, які впливатимуть на ринок, залишаються безпекова ситуація, економічна стабільність, доходи населення та ситуація на фронті. Якщо збережеться відносна стабільність, активність на ринку зростатиме, включно з містами, які постраждали від бойових дій – Харковом, Одесою, Дніпром.