Для легалізації недобудів інвесторами, які вклалися у житловий проєкт, що став зрештою проблемним, не існує універсального механізму. Мешканці можуть спробувати декілька способів, однак взагалі не факт, що вони спрацюють у конкретному випадку.
Найкращим способом вирішення проблеми можуть стати конкретні кроки з боку держави, які дозволять запобігати появі частини недобудів. Зокрема і таких, якими стали будинки Войцеховського.
“Наразі немає ефективного універсального механізму, який можна використовувати для вирішення таких складних кейсів. Те, що може працювати у випадку одного кейсу з недобудом чи довгобудом, не працюватиме для іншого. Але підкреслю – варіантів не так вже і багато, на жаль. Так, мешканці, зазвичай, пробують добудовувати самостійно. Іноді це виходить. Але у складних випадках це не завжди можливо”, – пояснила вона.
У якості прикладу вона навела будинки, які зводила компанія “Укогруп” Анатолія Войцеховського, якого на минулому тижні вдалося екстрадувати в Україну і який наразі перебуває в СІЗО, очікуючи рішення суду.
Ключова проблема цих будинків, зазначила Шуляк – земля, яка або не мала цільового призначення під житлове будівництво, або була відчужена містом назад через грубі порушення. Подібні будинки не можна ввести в експлуатацію через проблеми із землею, а це означає неможливість підключення до інженерних мереж (світло, водопостачання, тепло тощо). Для мешканців єдиний варіант – підключатися за промисловими тарифами, що значно вищі ніж для побутових споживачів.
“Тому для мешканців рекомендацією може бути створення або житлово-будівельного кооперативу, або ОСББ, або рухатись через банкрутство попереднього девелопера і відчуження обʼєкта через суд. Але навіть і з такими способами безліч нюансів”, – розповіла Шуляк.
Перший варіант – створення житлово-будівельного кооперативу, який візьме на баланс цей довгобуд, означатиме, що у нього обʼєднаються мешканці, які будуть добудовувати за власні кошти. Досить рідко вдається знайти стороннього інвестора – будівельну компанію, яка буде робити це за свій кошт, оскільки у будинках “Укогруп” квартири могли бути продані по декілька разів.
“Тому якщо підключаються інвестори – мешканці, їм потрібно буде юридично перевести землю на свій кооператив так, що він вступив у відносини з містом і став новим орендарем цієї землі. Але місто, на жаль, не завжди йде на поступки. Плюс кооператив можуть юридично не визнати надавачі комунальних послуг, тобто підрядники, які підключають обʼєкти до інженерних мереж. Останні розуміють, що там, де є проблема з землею, немає технічних умов, щоб до них підключитися”, – зауважила нардепка.
Другий можливий варіант – створити ОСББ. Але це можливо лише у випадку, якщо будинок готовий більше ніж на 90%. Втім, житловий проєкт стає недобудом значно раніше. Прецеденти з добудовою таким шляхом, за словами Шуляк, поки що змогли реалізувати хіба що окремі точкові комплекси.
Третій варіант – суд визнає банкрутство попереднього девелопера і відчужує обʼєкт. Далі або ОСББ або житловий кооператив може спробувати знайти іншого девелопера, якому вже легше йти і домовлятись за землю з містом. Але це спрацює лише у тому випадку, якщо проєкт не законсервовано тривалий період – відновлювати роботи на них дуже важко, плюс змінилася маржинальність будівництва на додачу до воєнних ризиків.
Водночас потрібно зауважити – найкраще, що може бути, це запобігати таким ситуаціям. Це можливо лише за умови мінімізації корупційних ризиків на етапі отримання дозволів на будівництво.
Цього можна досягти лише за рахунок подальшої цифровізації сфери будівництва, наслідком чого стане мінімізація корупційних ризиків і недобросовісні гравці не зможуть просто домовлятися з чиновниками на місцях. У випадку успішної цифровізації останні вирішувати не зможуть – за умови, якщо вся документація в порядку, більшість процесів буде відбуватися автоматично.
“Йдеться про можливість надання права розпочати будівництво (за наявності всіх документів) автоматично без участі чиновника в електронній системі, блокування проектної документації з порушеннями, а також запровадження опції автоматичної видачі містобудівних умов та обмежень – одного з найбільших корупційних ризиків для галузі”, – резюмувала Шуляк.