Модуль автоматичної оцінки вартості нерухомості не враховує її фактичний стан, наприклад, відсутність центрального опалення через знищення ТЕЦ. Якщо ж продати за нижчою ціною, ніж оціночна вартість, у покупця можуть виникнути труднощі
Після масованих атак на Київ та інші міста України, навіть ті, що знаходяться на значній відстані від фронту, зростає кількість житлових будинків, які зазнали пошкоджень внаслідок російських обстрілів. Якщо житло повністю знищене, єдиний варіант для власників – чекати на компенсацію за програмою єВідновлення. За пошкоджене майно також можливо отримати компенсацію, однак на кошти доведеться чекати кілька місяців. Якщо ж почати ремонт власними силами, втрачається право на компенсацію. Таким чином, є категорія власників, які бажали б продати пошкоджену квартиру без “коломийок” з єВідновленням, а натомість з доплатою придбати інше житло, в яке можна відразу переїхати. Проте на практиці продати таку квартиру вкрай складно.
Автоматична система оцінки не враховує стан нерухомості
У 2024 році Фонд державного майна запустив онлайн-сервіс автоматичної оцінки нерухомості (дослідна експлуатація сервісу тривала з 2021 року). За допомогою цього сервісу можна безкоштовно отримати е-Довідку про оцінку майна, яка необхідна при продажу нерухомості.
Ще на початку запуску сервісу у ФДМУ пояснювали, що свідомо відмовились від графи оцінки стану майна, оскільки більшість користувачів вказували б, що квартира або будинок у незадовільному стані, щоб знизити її вартість і таким чином мінімізувати сплату податків. Сервіс враховує тип населеного пункту, дату забудови, поверховість, площу, але не її фактичний стан.
Автоматична оцінка також не враховує інші фактори, які впливають на ціну. Наприклад, розташування будинку поблизу об’єкта інфраструктури, який періодично піддається атакам. Наприклад, у Києві є велика кількість будинків, які отримували тепло і гарячу воду від зруйнованої Дарницької ТЕЦ. Станом на сьогодні існують великі сумніви, що вони матимуть повноцінне опалення цієї зими, тому продати квартиру в такому будинку за вигідною ціною навряд чи вдасться.
“Модуль електронного визначення оціночної вартості нерухомості Фонду державного майна України ніколи не враховував і наразі не враховує поточний стан нерухомості”, – зазначає директор Оціночної компанії “Дельта-Консалтинг”, член Всеукраїнської асоціації фахівців оцінки Рябов Роман.
Отже, вартість, визначена системою, може бути як суттєво вищою, так і нижчою за реальну вартість нерухомості. І у випадку, якщо оцінка показала нижчу вартість, ніхто не забороняє продати квартиру дорожче. Проблеми виникають, коли оціночна вартість завищена, а власник готовий продати за значно нижчою ціною.
Податки доведеться сплачувати з оціночної вартості, навіть якщо продали дешевше
“Закон чітко зобов’язує розраховувати та сплачувати всі збори виключно на основі більшої суми. Відповідно до пункту 172.3 Податкового кодексу України, дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни в договорі, але не нижче оціночної вартості, визначеної Модулем або оцінювачем. Тобто, якщо ви продаєте квартиру за $30 000, а Модуль оцінив її у $50 000, нотаріус нарахує податки (ПДФО, військовий збір, мито) зі $50 000. Бюджет отримає повну суму, тому ДПС не матиме підстав звинуватити продавця у недоплаті”, – пояснює Роман Рябов.
За його словами, більшість нотаріусів, з якими співпрацює його компанія, оформлюють угоди саме таким чином – нараховують податки з вищої суми.
“Якщо у наданому звіті про оцінку нотаріус виявить навмисні викривлення стосовно площі квартири та її основних характеристик, така оцінка не буде прийнята для оформлення угоди, – зазначає він. – Варто підкреслити, що продаж за ціною, значно нижчою за оціночну, несе інші серйозні юридичні та фінансові ризики для покупця”.
У ФДМУ зазначають, що у випадку незгоди з результатами автоматичної оцінки можна замовити додаткову оцінку ринкової вартості у приватних оцінювачів. Зрозуміло, така послуга є платною. При цьому звіт приватного оцінювача потрібно зареєструвати у Єдиній базі даних звітів про оцінку. І якщо вартість оцінювача суттєво перевищує на 25% від визначеної модулем, автоматично зареєструвати такий звіт не вдасться – його потрібно відправляти на рецензію до ФДМУ.
Загалом, за словами Романа Рябова, з початку повномасштабного вторгнення правила оцінки майна не змінились: у прифронтових регіонах нерухомість оцінюють за тими ж умовами, що і на заході країни.
“Якщо говорити про нерухомість, яка не постраждала під час війни – законодавчо встановлені правила та стандарти оцінки залишилися незмінними і не регламентують окремий порядок оцінки нерухомості у прифронтових регіонах. Зокрема, під час оцінки житла завдання оцінювача полягає у підборі коректних об’єктів порівняння, подібних за місцем розташування та фізичним станом, – зазначає Роман Рябов. – Щодо оцінки реальних збитків нерухомості наразі існує окрема методика, затверджена наказом Мінекономіки та Фонду державного майна України від 18 жовтня 2022 року № 3904/1223. Але вона призначена для оцінки збитків юридичних осіб”.