Ринок нерухомості в Україні – Чи падають ціни на будинки та що важливо для покупців – новини України
Людмила Сімонова
На початку 2026 року ситуація з нерухомістю в Києві склалася критична, оскільки, за офіційною інформацією КМДА, 1126 будинків Дарницького й Дніпровського районів міста не мали опалення. Крім того, з огляду на погодні умови, були можливі дуже серйозні руйнування в системах життєзабезпечення цих будинків й поява плісняви, якої пізніше майже неможливо буде позбутися, що може призвести до спалаху інфекційних захворювань. Ситуацію також погіршує брак ремонтників, здатних професійно усунути проблеми для забезпечення будинків теплом. І це тільки офіційна інформація. Неофіційно ж відомо, що ще цілий ряд будинків заморожено «до весни», а їхні мешканці б’ються об керуючі компанії, як риба об лід!
Навіть житло у знаменитих «Нових Липках» у столиці може не мати достатнього опалення. Так, електрику здатні забезпечувати генератори, але їхньої потужності вистачає лише для освітлення, на плиту — вже ні, а про опалення годі й говорити.
Як наслідок, інвестори завмерли по всьому ринку нерухомості, бо ризик опинитись у «замерзлому стані» був для всіх будівель.
Багато угод на ринку житла скасовано, інвестори навіть повернули завдатки — вирішили взяти паузу. Ми іронізували над «ждунами», які чекають на прихід агресора, а тепер маємо тих, хто вичікує, що ж буде з українською нерухомістю.
Чи падають ціни
Як можна сказати, чи падають ціни, якщо угод з об’єктами майже немає, а ті поодинокі випадки, які трапляються, пов’язані зазвичай із особливими обставинами? Це коли покупець з об’єктивних причин не може чекати — має ухвалити хоч якесь рішення.
Звісно, там, де є електрика, вода й тепло, продавці підвищили ціни. Але угод немає, а є тільки профінансовані забудовниками рекламні статті про зростання цін на новобудови.
Водночас продавці не хочуть знижувати ціни, оскільки їх запевнили, що після війни житло подорожчає, а переговори дають їм надію, що війна ось-ось закінчиться. То навіщо ж знижувати ціни?
Утім, варто зазначити, що сьогодні на ринок потрапило дуже багато нових привабливих об’єктів. І конкуренція за покупців (а їх дуже мало) шалена. Дедалі більше людей, які виїхали, вирішують продавати свої об’єкти в Україні. І саме ця категорія продавців готова робити істотні знижки. Тож хто перший знизить ціну — той і зможе продати. Таким є закон ринку.
Щодо покупців, то вони бачать колапс із будинками в Києві й сподіваються, що ціни почнуть знижуватися. Крім того, відсутність іпотеки не допомагає ринку розвиватися. Пільгове кредитування дуже обмежене. Звісно, охочих купити житло бракує.
Що має значення для покупців
Сьогодні на першому місці для покупців нерухомості — безпекові питання, тобто райони, віддалені від критичної інфраструктури й найбільш захищені ППО. Покупці розуміють, що ситуація з ЖКГ тимчасова, та сподіваються, що місцева влада й уряд знайдуть вихід. А от щодо безпеки, то тут не так багато варіантів, бо ТЕЦ — де стояли, там і стоятимуть. Хоча є сподівання, що Київ переведуть на мобільні когенераційні установки.
Важливим моментом є наявність укриття в будинку або паркінгу — й це зазвичай не в центрі міста, бо старі будівлі радянських часів хоч і мають підвальні приміщення, але їх практично неможливо переобладнати під укриття належної якості, які б відповідали сучасним вимогам.
На другому місці сьогодні — наявність газопостачання й невисокий поверх. Безперервне електроживлення сьогодні сприймають як перевагу, але покупці не цінять цієї особливості так високо, як хотілося б продавцям. Адже воно в певний момент також може зникнути.
Звісно, в сучасних висотках газопостачання немає, оскільки воно заборонене. Тут можуть зацікавити будинки з власними котельнями, здатні забезпечити постійне теплопостачання.
Первинна нерухомість в Україні: як змінились ціни та попит
Крім того, сьогодні є чималий попит на невисокі сучасні будинки (не економ-класу), які часто-густо мають газопостачання та власні котельні.
Деякі покупці дедалі частіше звертають увагу на конструктивну схему будинку. Каркасно-монолітні споруди найнадійніші в разі їх ураження «шахедами». Найненадійнішими ж є панельки: вони від сильного удару складаються, наче карткові будиночки, — обрушуються цілими під’їздами.
Геть втратили попит квартири з панорамними вікнами, бо міняти ті вікна, пошкоджені ударною хвилею, — ще той головний біль. І, звісно, проблемними є верхні поверхи. Хоча деякі ОСББ придбали спеціальні акумуляторні батареї для ліфтового обладнання, але покупці до цього ставляться трохи скептично, розуміючи, що для заряджання батареї потрібна електроенергія, а якщо її немає декілька днів, то врешті-решт доводиться видиратися на ті поверхи пішки.
Уся надія на ЗСУ й на сонце
Попри все, Україна працює й бореться. А ринок нерухомості поки чекає. Чекає на кращий захист від ракет і на створення в країні власної ППО. Чекає на підвищення температури надворі, щоб розпочались роботи з відновлення системи опалення. Чекає, що наші керманичі не просто відновлюватимуть ТЕЦ радянських часів, не здатні забезпечити теплопостачання в наших домівках, а знайдуть нові рішення, що дадуть змогу зберегти тепло навіть після атаки рашистських ракет.
І від того, які саме рішення буде ухвалено, залежить і попит на ринку нерухомості, бо люди хочуть жити в нормальних умовах — зі світлом, водою й теплом.