Ось ми й дожили до часів, коли ринок нерухомості в Києві заворушився, а ціни майже досягнули рівня 2021 року. Втім, не на всі об’єкти ціни підвищилися — цей процес дуже вибірковий. Тому цікаво проаналізувати причини зростаючого інтересу — це тренд чи випадковість? Як довго протримаються високі ціни і коли вже настане час вигідно продавати?
Повернення інвестицій у нерухомість
Ще донедавна ми читали про те, що тільки нерозумні можуть вкладати гроші в ринок нерухомості під час війни. Але ось воно відбувається на наших очах: інвестори скуповують квартири в центрі Києва, аби здавати їх в оренду, зовсім як до широкомасштабного вторгнення. Що відбувається?
По-перше, це говорить про те, що вони вірять у швидке закінчення війни та післявоєнний бум нерухомості. Адже в усьому світі Україна стала не просто мемом, вона викликає зацікавленість. Люди бажають подивитися на цей незламний народ і «доторкнутися до історії», для цього вони хочуть приїхати в Україну, а їм же треба десь жити!
Отже, це категорія в основному іноземних інвесторів, іноді з Азії чи інших континентів, які купують квартири під добову оренду і оренду для туристів, які приїжджають на короткий термін. Їх цікавлять в основному квартири в центрі міста з гарними видами.
Друга причина зростаючого інтересу до нерухомості — це хаос, породжений правлінням нового президента США. Це і фондовий ринок, і знецінення долара, — дедалі частіше ми чуємо про недовіру до долара. Інвестори хочуть захистити свої капітали від інфляції. Їх цікавлять новобудови в центральних і прилеглих до центру районах поблизу метро.
Третя — це шалений потік внутрішньо переміщених осіб (ВПО), які не купуватимуть нерухомості на Хрещатику, але орендуватимуть її в спальних і навіть центральних районах. Саме під них купують нерухомість. Не секрет, що після 2014 року до Києва переселилося чимало людей з Донбасу, які могли собі дозволити купити або орендувати не найдешевше житло.
Зміни в попиті
Зростання цін відбувається зовсім неоднаково на різні типи будинків. Агенти з нерухомості в своїх об’явах розрізняють такі типи будинків:
- царські;
- «сталінки»;
- «хрущовки»;
- «брежнєвки»;
- сучасні.
Так от, попит на сучасні саме каркасні будинки значно збільшився порівняно з панельними або будинками з самонесучими стінами. В результаті панельні та будинки з самонесучими стінами дедалі більше знецінюються та втрачають у вартості.
При цьому майже всі будинки до «брежнєвок» будувались із самонесучими стінами, тобто перекриття спиралися на стіни. Висотність таких будинків — до 5–6 поверхів.
«Брежнєвки» і частина «хрущовок» будувалися переважно панельними. Проблема в тому, що такі будинки фактично є картковими. Під час атак ракетами падають цілі секції, саме тому такі конструкції заборонено будувати, наприклад в Ізраїлі.
Найнадійнішими є каркасні будівлі, що створюються за рахунок вертикальних колон і горизонтальних балок, здатних витримувати значні навантаження. При влучанні ракети в таких будинках, як правило, пошкоджується не так уже й багато, іноді тільки одна квартира, і потім їх швидко відновлюють. Сьогодні вони користуються найбільшим попитом. Останнім часом агресор навіть не намагається атакувати такі будинки, бо максимального результату від терору не досягнеш, атакуючи каркасну будівлю.
Слід зауважити, що серед сучасних будинків не всі каркасні. Ба більше, будинки економкласу зазвичай панельні і є найбільш небезпечними. Також небезпечними є будівлі з самонесучими стінами, бо вони, як правило, мають великий фізичний знос стін і в разі влучання також можуть обрушитися цілими секціями.
Саме ці міркування на сьогодні й сформували підвищений попит на сучасні каркасні будинки. Як закономірний результат — підвищені ціни на квартири у таких будинках. Скажемо більше, ціни в таких будівлях і надалі зростатимуть, на відміну від панельних будинків чи з самонесучими стінами.
Ціни
Звичайно, всіх цікавлять реальні ціни продажу / купівлі житла. Так от, узимку в Солом’янському районі столиці було продано квартиру в «хрущовці» за 800 дол./кв. м (усі ціни округлені), аналогічну — на Сирці. Втім, іноді можна продати дорожче, якщо в покупця є особливий інтерес саме до цього будинку або району.
Що таке особливий інтерес? Ну, наприклад, теща живе в сусідньому під’їзді або світло в цьому будинку не відключають чи є індивідуальне опалення тощо. Бувають різні ситуації, це вже як кому пощастить, але 800 дол./кв м — це найбільш масова ситуація для «хрущовок» і «брежнєвок», ринкова ціна коливається навколо цієї цифри.
Також нещодавно на Новобіличах у панельному будинку («чеський проєкт», що раніше користувався підвищеним попитом) квартиру продали за 900 дол./кв. м. Як кажуть оцінювачі, надбавка за «чеський проєкт» — 12,5%.
Водночас у новобудові на Теремках квартиру (зі стильним ремонтом і меблями) на 21-му поверсі 25-поверхового будинку було продано за 1600 дол./кв. м. Тобто, попри те, що новобудова розташована далеко від центру і високий поверх (але ж каркасна новобудова і квартира не тільки з ремонтом, а й із меблями), ціна майже вдвічі вища, ніж у «хрущовки».
Важливим фактором також є площа квартири.
Так, у Дніпровському районі в новобудові квартира з ремонтом площею 119 кв. м продана за 800 дол./кв. м. Оцінювачі називають це фактором масштабу: в невеликих квартирах до 40–50 «квадратів» вартість квадратного метра завжди вища.
Щодо вартості новобудов слід зазначити, що після вводу в експлуатацію їхня ціна зростає приблизно на 10–20%.
Крім того, знижує вартість житла (приблизно на 300 дол. за квадратний метр) відсутність ремонту. А наявність автономного опалення, навпаки, підвищує вартість квартири приблизно на 10%. Це спостерігається в Києві, де з опаленням проблем усе ж таки майже немає.
Додаткові фактори ціни
Незважаючи на те, що останнім часом енергетики радують киян безперебійним електропостачанням, фактор електронадійності все ще враховується при виборі будинку, в якому купують квартиру. Якщо в будинку не буває відключень електроенергії, то квартира в ньому користується підвищеним попитом. А якщо в тому будинку є ще й укриття, то це також може додатково підвищувати вартість продажу.
Звичайно, фактори місця розташування — в центрі міста чи в центрі спального району — також нікуди не зникли. Більшість хоче жити неподалік місця роботи, близько до супермаркетів, салонів та інших благ цивілізації, з гарним доступом дітей до школи, а літніх батьків — до поліклініки тощо.
А от для верхніх поверхів настали погані часи: ніхто не хоче там жити, оскільки вважається, що ризик влучання там вищий, а пожежі гасити складніше. Тому, як і на початку вторгнення, перевагою користуються нижні поверхи — до шостого.
При цьому каркасні будинки все ж таки не нижче 20–25 поверхів, і тут уже покупець вибирає між Сціллою і Харібдою — високим поверхом у каркасному будинку чи низьким у панельному, тобто краєвид чи більша безпека. Наприклад, квартиру в каркасному будинку з видом на Дніпро (видова квартира) площею 30 кв. м на 21-му поверсі без ремонту було продано в квітні 2025 року за 53 тис. дол. (1700 дол./кв. м). Космічна ціна, чи не так?
Отже, для квартири площею 40–50 кв. м у новобудовах, введених в експлуатацію, без ремонту, базова ціна квадратного метра становить 1200–1400 дол. залежно від локації, а квартир у панельних будинках і «хрущовках» — 800 дол.
Тим не менш багато хто розуміє переваги життя в сучасних будинках і обирає їх, нехай навіть меншої площі, тому новобудови і надалі дорожчатимуть, аж поки не почнеться процес зносу «хрущовок» і будівництва на їхньому місці сучасних будівель. Цей процес неминучий.
Зрозуміло, що особливим попитом, як завжди, користуються квартири в самому центрі — на Хрещатику і Печерську, які, як уже зазначалося, купують під добову оренду й оренду іноземцями. Новобудов тут дуже мало, але, повторюся, центр — це найкращий вибір для здачі в оренду, особливо добову, тому тут ціни повертаються до рівня 2021 року майже незалежно від конструктивної схеми будівлі й становлять іноді такі космічні суми, як 4–5 тис. дол/кв. м. Утім, в Європі давно звикли до таких цін. Ми можемо тільки радіти, що величина оренди знову не встигає за цінами продажу, тому ставка капіталізації становить приблизно 5–6%, що означає окупність 20–25 років. Тож оренда все ще вигідніша, ніж купівля.
Сьогодні в Києві будують дедалі більше сучасних каркасних будинків, і ціни на них ростуть як гриби після дощу, бо з усіх столиць Європи тут найнижчі ціни на житлову нерухомість. А досвідчені інвестори розуміють, що після війни попит на нерухомість у Києві буде шалений, і ціни збільшаться, тому купують із розрахунку саме на підвищення цін у майбутньому та вкладення грошей сьогодні.