Ціна землі в Україні – що відбувається на ринку та навіщо потрібні аукціони
Як український ринок землі змінився за останні роки (фото: GettyImages)
У фінансовому світі все просто: є облікова ставка НБУ – головний орієнтир для всього ринку. Коли вона зростає, слідом підвищуються ставки за кредитами, депозитами та державними облігаціями. Коли знижується – дешевшають гроші в економіці. Один показник – і всі розуміють тренд. Але що робити коли ринок тільки почав своє становлення, які орієнтири є для учасників земельного ринку?
Історичний контекст і перші орієнтири цін на землю
Коли 1 липня 2021 року після 30-річного мораторію запрацював ринок землі, учасники мали лише два орієнтири: європейські ціни та нормативно грошову оцінку (НГО). Розмір оренди також є важливим, але про нього детально буде далі.
На той час середня ціна сільськогосподарської землі в Європейському Союзі становила 8 000 євро за гектар. За даними Eurostat, у Польщі гектар коштував майже 11 тисяч євро, у Чехії – 10,6 тисячі, в Румунії – 7,6 тисячі, у Болгарії – 6 тисяч євро.
Динаміка зростання цін в цих країнах після відкриття ринку вражає. У Польщі середньорічний приріст вартості землі складав 33% протягом перших п’яти років, у Чехії – 43% за перші три роки, в Румунії – 28%, у Болгарії – 20%.
Саме такого зростання експерти очікували й для України, адже всі ці країни починали з подібних стартових позицій: Польща – з 1,5 тисячі євро за гектар, Чехія – менш як 2 тисячі, Болгарія – близько 1 тисячі євро. Особливо зважаючи на масштаб земельного фонду України: сільськогосподарські угіддя охоплюють 41-42 мільйони гектарів, тобто майже 71% території країни. З них 33 млн га припадає на ріллю – основний ресурс для вирощування сільськогосподарських культур.
Які ж насправді українські реалії
Україна опинилась в унікальній ситуації: після 30 років мораторію у XXI столітті з’явився абсолютно новий ринок нерухомості, а через вісім місяців почалася повномасштабна війна. Жодна з європейських країн не проходила подібних випробувань на етапі становлення ринку землі.
Стартували ми з показника 32 972 гривні за га (близько 1000 євро по курсу у 2021 році) – рівень, схожий на початкові ціни в східноєвропейських країнах. За три з половиною роки попри війну кількість угод демонструє стабільне зростання. Якщо у 2021 році було укладено 28 тисяч угод на загальну площу 100 тисяч га, то у 2024 році (до кібератаки на держреєстри) вже продано понад 104 тисячі ділянок загальною площею 314 тисяч га. Тобто обсяг ринку зріс утричі.
А от з цінами ситуація неоднозначна. Офіційна статистика показує зростання середньої вартості до 46 683 грн за га на кінець 2024 року – приріст 41,6% у гривні (близько 11,9% на рік). Однак, якщо перерахувати в євро, то зростання ще скромніше – лише 8,66% за весь період, або 2,47% на рік (по курсу на кінець 2024). Це разюче відрізняється від темпів зростання, які демонстрували східноєвропейські країни. Однак варто звернути увагу на цікавий факт: офіційна статистика не відображає реальних ринкових пропозицій. У висококонкурентних центральних регіонах, зокрема у Вінницькій та Хмельницькій областях, ціни на якісні земельні ділянки вже сьогодні досягають понад 3000 доларів за гектар.
Що не так з цінами на землю в Україні
За даними дослідження Київської школи економіки, лише 19% угод реєструється з фактичною ціною продажу, а 60% угод фіксують вартість на рівні мінімально допустимої – нормативної грошової оцінки. Така ситуація склалася через особливості формування ринку на початковому етапі. До 1 січня 2024 року діяло обмеження – не більше 100 га в одні руки та тільки для фізичних осіб. Вимога щодо підтвердження офіційних джерел доходу та бажання оптимізувати податки призвели до заниження офіційної вартості угод.
Прихід на ринок юридичних осіб відчутно змінив картину. За офіційною статистикою вони платять на 47% більше, ніж фізичні особи. Сьогодні їхня частка складає 21,6% всіх угод, що помітно впливає на ринкові ціни.
Як рахувати справедливу вартість
Світова практика пропонує просту формулу: вартість землі = річна орендна плата/ставка капіталізації. Ставка капіталізації для сільгоспземель зазвичай становить 5-8%.
Сьогодні типова орендна плата в Україні коливається від 100-150 доларів за гектар на півночі країни до 150-300 доларів у центральних регіонах та біля портів. Якщо взяти середню ставку капіталізації 6%, то справедлива вартість гектара має складати:
- На півночі: від $1667 до $2500 (при ставці оренди $100-150)
- У центральних регіонах та біля портів: від $2500 до $5000 (при ставці оренди $100-300)
Тобто навіть при поточних, відносно невисоких орендних ставках, земля має коштувати від 2 до 5 тисяч доларів за гектар.
Феномен державних аукціонів
У 2024 році Фонд держмайна України запустив проєкт “Земельний банк” – систему прозорих онлайн-аукціонів з оренди державних сільгоспземель через Prozorro.Продажі. Мета проєкту – ефективне управління державним земельним банком, який складає 806 тис. га (для порівняння: загальна площа сільгоспземель в Україні – 33 млн га).
Результати аукціонів вражають. При стартовій ціні близько 10 тис. грн/га на рік, кінцева вартість оренди зростає у середньому у 7-10 разів, досягаючи позначок 600-1300 доларів за гектар на рік. За кожну ділянку змагаються в середньому 14 учасників, а на деяких аукціонах їх кількість перевищує 20.
Це втричі-вчетверо вище за середньоринкові показники. Якщо застосувати формулу справедливої вартості до ставки оренди $500 за гектар при нормі дохідності 6%, вартість землі може сягати $8333 – цілком європейський рівень.
Чому за землі на аукціонах аграрії готові платити більше
- Реальна конкуренція: за кожну ділянку змагається до 20 компаній
- На торги виставляються суцільні масиви, що не потребують додаткових витрат на консолідацію
- Довгострокові контракти на 14 років дозволяють планувати інвестиції в переробку та розвиток інфраструктури
- Аграрії враховують потенціал зростання прибутковості протягом тривалого терміну оренди
Чи варто власникам приватних земель розраховувати на аукціонні ціни
На сьогодні орендні ставки приватних земель тримаються на рівні $100-300 /га/рік і поки що слабо реагують на результати державних аукціонів. Проте експерти прогнозують поступове зростання ставок до рівня $500 /га/рік.
Головна умова такого зростання – закінчення чинних довгострокових договорів оренди (10-15 років), укладених за старими цінами. Саме момент перепідписання договору стає ключовим для власника: з’являється можливість вибору найкращої пропозиції на конкурентному ринку, а для орендаря зростає цінність ділянки через ризик її втрати. За таких умов орендні ставки можуть зрости в декілька разів від поточного рівня.
На підтвердження цієї тези наведу приклад з практики Твоє Коло: один з наших інвесторів за рік отримав 30% прибутку в доларах завдяки стратегії формування консолідованого масиву з 6 ділянок (12,68 га) у конкурентній локації. Ключовими факторами успіху стали правильний вибір розташування з високим попитом серед агровиробників, короткий термін оренди та професійний підхід до управління активами. Зараз ми готуємо до закриття ще ряд подібних угод, що говорить про стійкий тренд.
Висновок
Як облікова ставка НБУ є маяком для фінансових ринків, так державні земельні аукціони стали орієнтиром для ринку землі. Вони вперше “підсвітили” реальний потенціал українських чорноземів, показавши, куди рухатимуться ціни на оренду та вартість землі в умовах прозорої конкуренції. І хоча шлях до таких цін для приватного ринку не буде швидким через чинні довгострокові договори, тренд очевидний – українська земля поступово наближається до своєї справедливої вартості.